안녕하세요? 경제적 자유인을 꿈꾸는 개똥구리입니다.
올 한 해 부동산 시장은 한 치 앞을 알 수 없이 빠르게 흘러왔으며, 2023년 12월 현재 보합 상태를 유지하며 앞으로 어떤 변화를 가져올지 가늠하기 어려운 실정입니다.
그럼에도 실거주 및 상급지로 이동을 위하여 재건축, 재개발, 입주권, 분양권 등에 많은 사람들이 관심을 가지고 있습니다.
재건축, 재개발 등의 부동산 투자를 고민해 보신 분들이 라면 부동산 관련 용어 중 건폐율, 용적률에 대해 자주 들어보셨을 겁니다.
건폐율과 용적률은 부동산 및 건축 용어 중 가장 기본적인 용어로 건축법 제55조 및 제56조에서 정의하고 있지만, 자주 사용하는 용어가 아니다 보니 많은 분들이 어려워하시는 용어입니다.
이번에는 실제 사례를 통해 건폐율과 용적률의 뜻과 의미에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
◎ 건폐율
▶ 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율
▶ 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로서, 용적률과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용
▶ 용도지역 · 용도지구별 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준은 아래와 같습니다.
▶ 건폐율은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 비율 이하로 한다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.
◎ 용적률
▶ 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율
▶ 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 준초고층 또는 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적, 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적은 제외
▶ 용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용
▶ 용도지역 · 용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준은 아래와 같습니다.
▶ 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.
◎ 건폐율, 용적률의 계산
▶ 건축면적 50㎡, 대지면적 100 ㎡ 일 때 건폐율은?
= 50㎡ ÷ 100 × 100% = 50%
▶1개 층 면적 50㎡, 총 지상 4개 층, 대지면적 100㎡일 때 용적률은?
= (50㎡ × 4개 층) ÷ 100㎡ × 100% = 200%
※ 지하층 면적은 용적률 계산할 때 제외
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