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권리분석 방법(feat.말소기준권리)
법원경매, 공매를 할때 가장 먼저해야 하는 것이 권리분석입니다. 처음 경매에 입문하는 사람의 경우 권리분석이 어렵다고 생각하시만 핵심만 알면 정말 간단한 것이 권리분석입니다.
경매에 있어 가장 중요하면서도 기본이 되는 권리분석 방법 및 말소기준권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 말소기준권리(소멸주의)
말소기준권리란 권리분석의 기존이 되는 권리입니다. 등기부등본상에서 말소기준권리보다 뒤에 있으면 말소권리를 포함하여 뒤에 있는 모든 권리는 무조건 말소됩니다. 즉 등기부등본이 깨끗하게 정리되는 것입니다.
말소기준권리보다 앞선 순위에 있는 권리나 대항력이 있는 임차인이 없으면 경매로 인해 모든 권리가 소멸되기에 낙찰자는 깨끗하게 정리된 물건이 됩니다.
2. 말소기준권리가 될 수 있는 것
가. 근저당
나. 가압류(압류)
다. 담보가등기
라. 경매기입등기
3. 권리분석 방법
가. 등기부등본상에서 순위를 나열하여 말소기준권리는 찾습니다.
나. 말소기준권리보다 앞서 권리나 하자가 있는지 검토합니다.
다. 인수할 권리가 없으면 안전한 물건이므로 입찰을 고려하고, 인수할 권리가 있으면 안전한 물건인지 정확히 파악하고 수익 및 처리하는데 소요되는 시간등을 판단해봅니다.
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